Contact

Het zal u als vastgoedinvesteerder niet ontgaan zijn dat de Tweede Kamer op donderdag 25 april met een grote meerderheid heeft ingestemd met de invoering van de Wet Betaalbare Huur (Wbh). Er wordt gestreefd naar een spoedige behandeling door de Eerste Kamer en een beoogde invoering van deze wet per 1 juli aanstaande. De invoering van de Wbh, de gewijzigde wet- en regelgeving op het gebied van fiscaliteit én de gestegen rentekosten, hebben een onvermijdelijke weerslag op de rendabiliteit van uw vastgoed(portefeuille). Dit blijkt tevens uit onze werkpraktijk waarin we veel vastgoedinvesteerders spreken over het uitponden van bestaande zelfstandige huurwoningen, vanwege het wegvallen van enige vorm van rendement. In dit artikel willen wij van Klaassen PBOV u informeren over een alternatieve mogelijkheid om te komen tot (meer) rendement die verborgen zit in de Wbh. Let op Volledigheidshalve is het wel van belang om aan te geven dat dit alternatief niet de pasklare oplossing is voor hetgeen over investerend Nederland heen komt door de Wet betaalbare huur. Het is een alternatief wat voor een deel van het aanbod in Nederland kan leiden tot een oplossing. Dit geldt voor zowel eengezinswoningen als appartementen. Het is wel van belang om uit te zoeken wat er wel/niet kan in de gemeente waar het vastgoed gelegen is. De Wbh en kamerverhuur Naast het eerder geplaatste artikel over proactief goed verhuurderschap, wijst Klaassen PBOV u graag op een alternatieve benadering voor het behoud van uw vastgoed en rendement, namelijk: Kamerverhuur. Het verhuren van kamers is in veel Nederlandse gemeenten tot een beperkt aantal kamers toegestaan zonder dat hier een kamerverhuurvergunning voor vereist is. Kamerverhuur kent geen liberalisatiegrens of puntengrens en is daarmee een vreemde eend in bijt. De huurprijs van deze onzelfstandige woningen wordt gereguleerd door een eigen puntenstelsel (woningwaardering onzelfstandig). Een nadeel is dat dit systeem na de invoering in de jaren ’70 nagenoeg ongewijzigd is gebleven wat een lage (niet marktconforme) huurprijs tot gevolg had. Met de invoering van Wbh komt hier echter verandering in en dat biedt kansen. Nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte In de Wbh is naast de introductie van de middenhuur bij zelfstandige woningen (149 t/m 186 huurpunten), ook een wijziging opgenomen voor een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte. Dit nieuwe WWS-O zoekt op veel gebieden aansluiting met de bestaande woningwaardering voor zelfstandige woningen en herbergt vele toevoegingen en wijzigingen op het gebied van: Verwarming/koeling van gehele pand Verwarming en koeling van het gehele pand Duurzaamheid (energielabel) van gehele pand Uitvoering van de keuken en keukenvoorzieningen Uitvoering van het sanitair en sanitaire voorzieningen Buitenruimte van het pand Parkeerruimte bij het pand WOZ-waarde van het pand Bijzondere voorzieningen in het pand Bovenstaande wijzigingen zorgen enerzijds voor een stijging in de kale huurprijs van circa 20% ten opzichte van de huidige wettelijke huurprijs van een kamer. Anderzijds biedt het nieuwe puntenstelsel een groter voordeel, namelijk de mogelijkheid om verbeteringen aan te brengen. Dit betekent dat het net als bij zelfstandige woningen loont om bijvoorbeeld het energielabel te verbeteren en/of in de afwerking van het pand en/of de kamer te investeren. Een voorbeeld uit de praktijk Aan de hand van onderstaand praktijkvoorbeeld willen wij u de mogelijkheden van dit nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte Huidige situatie Eengezinswoning Verhuurd voor € 1600,00 per maand (zelfstandig) Valt als zelfstandige woning in de nieuwe middenhuur (<187 huurpunten) Begane Grond, 1e verdieping, kruipzolder (<1,50m hoog) Energielabel (NTA8800) E 3 slaapkamers van ca. 12m2 per stuk Gedeeld toilet, badkamer, keuken, woonkamer, tuin en berging Maximaal 3 personen zonder kamerverhuurvergunning Kale huurprijs per kamer conform huidige systematiek € 380,14 Kale huurprijs per kamer conform nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte: 49 punten - € 456,59

Het zal u als vastgoedinvesteerder niet ontgaan zijn dat het rendement van (verhuurd) residentieel vastgoed onder druk staat. Naast de goedgekeurde BOX3 overgangsregeling, de hoge(re) financieringsrente en de stijgende bouwkosten, dreigt er een verregaande ingreep in het WoningWaarderingsStelsel (WWS). Bovenstaande maatregelen leiden tot paniek en onzekerheid. Het is ons opgevallen dan veel Investeerders massaal hun vastgoed uitponden of dit serieus overwegen. Onze specialisten van Klaassen PBOV krijgen vaak de vraag: ‘Kan ik mijn vastgoed nog wel rendabel blijven verhuren in deze tijd of moet ik uitponden?’ Laten we eens uitgaan van ‘proactief’ goed verhuurderschap als investeerder, met een zetje van ons in de goede richting. Alles valt of staat met uw inzicht in de huidige en toekomstige (2024) verhuurwaarde (huurpunten) van uw vastgoed. Heeft u dit inzicht niet of onvoldoende? Vallen de huurpunten van uw vastgoed tegen? Geen man overboord! U kunt namelijk op diverse aspecten van de huurpunten direct invloed uitoefenen Stel: Het gat tussen de berekende huurpunten en de benodigde huurpunten is ‘klein’. Dit kunt u door middel van (beperkte) kwalitatieve verbeteringen (bijvoorbeeld toevoegen verwarming in een vertrek of aanpassen van keuken en sanitair) overbruggen. Deze aanpassingen kunt u zelf uitwerken en uitvoeren. Stel: Het gat tussen de berekende huurpunten en de benodigde huurpunten is ‘groot’. Een grote factor van invloed op de uitkomst van de huurpunten is het energielabel. Het verbeteren van het energielabel kan leiden tot een grote verbetering in de huurpunten. Als u het energielabel wilt laten vaststellen, heeft u dar een externe deskundige voor nodig. Kortom het antwoord op de vraag of u uw vastgoed moet uitponden of kan behouden, ligt volledig bij u. Het enige wat wij kunnen adviseren is: ‘Wacht niet af in onzekerheid én neem zelf de leiding over de situatie!’ Allereerst kunt u op eigen initiatief inzage krijgen in de huidige waarde van uw vastgoed en bepalen of u zelf het ‘gat’ kan overbruggen. Als het gat groter blijkt kunt u zelf contact opnemen met een deskundige van Klaassen PBOV voor het realiseren van een Verbeteradvies Vrije Sector. Heeft of beheert u een grote portefeuille en ontbreekt het u aan tijd en resources? Of heeft u een extra zetje ‘Proactief’ goed verhuurderschap in de rug nodig? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij bespreken graag met u de mogelijkheden klein of groot.

Wet Betaalbare Huur Het zal u als belegger niet ontgaan zijn. De aankondiging van de Wet Betaalbare huur (WBh), waarin grote wijzigingen in het puntensysteem huur en de liberalisatiegrens zijn opgenomen. Veel gestelde vragen uit de praktijk over de Wet Betaalbare huur en BOX3 Uit de hedendaagse praktijk van Klaassen PBOV komt naar voren dat de wijzigingen in de Wet Betaalbare huur voor veel onrust en onzekerheid zorgen onder onze klanten. Dagelijks krijgen wij vragen in de strekking van: Wat moet ik met mijn vastgoed doen? Kopen of houden? Is mijn vastgoed nog wel rendabel? Wat gaat er precies veranderen op het gebied van het woningwaarderingsstelsel? Wat zijn de gevolgen van de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor mijn vastgoed en/of portefeuille? Geen paniek Om de bovenstaande vragen voor u te beantwoorden organiseerde Klaassen PBOV, als dé expert op het gebied van de Woningwaardering en duurzaamheid in Nederland, op 30 november 2023 een gratis online Masterclass Wet Betaalbare Huur. In deze masterclass werd er dieper worden ingegaan op : De Wet Betaalbare Huur en huidige ontwikkelingen Wat houdt de wet in Wat zijn de grootste valkuilen in de Wet Betaalbare Huur Waar staan we nu Wat betekent de eventiele invoer voor mijn vastgoed(portefeuille) Welke acties kan ik ondernemen De Do’s en Dont’s Mogelijkheden/kansen van de huidige markt Situaties / casuïstiek uit de hedendaagse praktijk Riante mogelijkheid tot het stellen van vragen Vragen / informatie Wilt u óók uw vastgoed in 2024 laten renderen? Kijk dan onze gratis online masterclass op 30 november 2023 terug! Heeft u vragen, wilt u weten wat Klaassen PBOV voor u kan betekenen of wilt u vrijblijvend een strategiegesprek van uw vastgoed(portefeuille)? Neem dan contact met ons op.

Help! De Wet Betaalbare huur en de nieuwe BOX3 komen eraan Het zal u als belegger niet ontgaan zijn. De aankondiging van de Wet Betaalbare huur (WBh), waarin grote wijzigingen in het puntensysteem huur en de liberalisatiegrens zijn opgenomen. Daarnaast hebben we recent de doorvoering van de BOX3 overgangsregeling gehad en daarmee de verzwaring van de te betalen belasting in BOX3. Deze ontwikkelingen roepen veel vragen op bij investeerders en institutionele beleggers. Moet ik mijn vastgoed verkopen, verduurzamen of niets doen? In dit artikel wordt inhoudelijk ingegaan op de wijzigingen én worden handvaten geboden door middel van een stappenplan om te bepalen of uw vastgoed rendabel is. Veel gestelde vragen uit de praktijk over de Wet Betaalbare huur en BOX3 Uit de hedendaagse praktijk van Klaassen PBOV komt naar voren dat de wijziging BOX3 en de Wet Betaalbare huur voor veel onrust en onzekerheid zorgen onder onze klanten. Dagelijks krijgen wij vragen in de strekking van: Wat moet ik met mijn vastgoed doen? Kopen of houden? Is mijn vastgoed nog wel rendabel? Wat gaat er precies veranderen op het gebied van het woningwaarderingsstelsel? Wat zijn de gevolgen van de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor mijn vastgoed en/of portefeuille? Op de bovenstaande vragen is helaas geen uniform antwoord te geven, omdat elke casus uniek is. De aanpak om de vragen te beantwoorden kan wel algemeen toegepast worden. Geen paniek Het is raadzaam om geen overhaaste beslissingen te nemen met betrekking tot uw vastgoed. Wij raden u aan om de rendabiliteit te onderzoeken waarbij de hiervoor genoemde wijzigingen in ogenschouw worden genomen. Tevens zijn er verschillende politieke discussies gaande die nog kunnen leiden tot wijzigingen, waaronder: De forfaitaire rentepercentages in de overbruggingsregeling BOX3 worden pas na afronding van een volledig kalenderjaar vastgesteld. De voorgenomen Wet Betaalbare huur is nog niet definitief. In de eerste contouren zijn nog een groot aantal hiaten zichtbaar. Zie onze bijdrage: Regulering middenhuur: Doordacht plan of niet?! In de voorgenomen Wet Betaalbare huur is opgenomen dat deze voorgenomen wet pas in werking treedt bij nieuwe huurcontracten. Lopende contracten, indien deze voldoen aan de huidige vrije sectorgrens, mogen nog voor de huidige huurprijs worden verhuurd. De BOX3 overgangsregeling De belasting in BOX3 bestond voorheen uit de vaste componenten sparen en beleggen. Vastgoed werd binnen het component beleggen bepaald aan de hand van de leegwaarderatio x de WOZ-waarde. Eventuele schulden konden volledig worden afgetrokken. Het gevolg hiervan was dat de belastingdruk op vastgoed laag was. Met de overbruggingsregeling BOX3 tracht het kabinet een verdeling te maken tussen spaargeld en beleggingen. Hierbij wordt op basis van het vast te stellen BOX3 vermogen een rendementspercentage (o.b.v. forfaitaire percentages) berekend wat de BOX3 heffingsgrondslag van iemand is. Over deze grondslag dient vervolgens belasting betaald te worden. In 2023 is deze belasting 32% over de heffingsgrondslag. De Wet Betaalbare huur 27 februari 2023 heeft minister Hugo de Jonge de Wet Betaalbare huur bekend gemaakt. Het doel van deze wet is om woningen tot de huurgrensprijsgrens van € 1021,02 (186 woningwaarderingspunten) te reguleren. Los van het vaststellen van de nieuwe huurprijsgrens heeft hij een aantal wijzigingen in het puntensysteem huur, ook wel bekend als woningwaarderingsstelsel (WWS), bekend gemaakt, namelijk: Toekenning van punten voor het energielabel Om verduurzaming te stimuleren worden de huurpunten voor groene labels (A en hoger) verhoogd en voor rode labels (E en lager) verlaagd/bestraft. Toekenning van punten voor privé buitenruimte De punten voor een buitenruimte worden uitgebreid. Een buitenruimte krijgt binnen de huidige systematiek per stap van 25m2 woningwaarderingspunten toegekend. In de nieuwe systematiek wordt dit aangepast naar stappen van 5m2. Verhoging van de WOZ-cap naar 187 punten In de huidige systematiek mag de WOZ-waarde niet meer dan 33% van het totaal aantal punten opleveren. De WOZ-cap is van toepassing voor woningen vanaf 142 punten. Deze grens wordt verhoogd naar 187 punten. Dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel Om ervoor te zorgen dat woningen ook daadwerkelijk worden verhuurd volgens de nieuwe gereguleerde huurprijs, wordt het woningwaarderingsstelsel dwingend gemaakt. Dit houdt in dat: Gemeenten worden verantwoordelijk voor controle en handhaving van de huurprijs; De Huurcommissie wordt toegankelijk voor woningen die vallen onder de middenhuur; Verhuurders dienen verplicht bij elke nieuw contract de puntentelling huur te overhandigen; Wanneer de regulering niet wordt nagekomen kunnen boetes volgen. Verwachte belastingdruk BOX3 (indien van toepassing) Voordat de rendabiliteit van uw vastgoed of vastgoedportefeuille vastgesteld kan worden, is het van belang om te bepalen welke huurinkomsten u nodig heeft. Dit met inbegrip van de eventuele BOX3 belasting. In het geval van de overbruggingswet BOX3 zijn er diverse gratis rekentools om de te verwachte belastingdruk in BOX3 in kaart te brengen, zoals: https://www.berekenhet.nl/sparen-en-beleggen/belasting-box3-spaargeld-vermogen.html De hieruit voortkomende belastingdruk dient in zijn geheel opgebracht te worden door de verhuurder en is dan ook onafhankelijk van de omvang van de portefeuille. Deze belastingdruk kan naar eigen inzicht van de verhuurder worden verdeeld over zijn/haar woningen. NB: Let wel op dat u op deze site zelf het vermogen uit uw vastgoed op basis van de leegwaarderatio moet berekenen! Introductie Routekaart rendabel vastgoed Wat betekent dit nou precies voor uw vastgoed? Zoals eerder aangegeven krijgen wij diverse vragen van onze klanten. Om deze vragen te beantwoorden nemen wij u graag mee in onze filosofie aan de hand van de hieronder getoonde routekaart. Door de stappen uit deze routekaart te volgen, wordt inzichtelijk of uw vastgoed (nog) rendabel is met inbegrip van alle aangekondigde wetswijzigingen.

Het is zover, de plannen van minister De Jonge over de regulering middenhuur zijn bekend én de kogel is door de kerk. Door middel van wijzigingen in het WoningWaarderingsStelsel (WWS) wil hij de regulering middenhuur vormgeven. Hieronder treft u de belangrijkste wijziging aan: Regulering middenhuur gaat gelden voor woningen tot 187 woningwaarderingspunten Regulering middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten (mutatie) Duurzame woningen (energielabel A of beter) krijgen meer punten dan voorheen Beschikbare buitenruimte wordt beter gewaardeerd, namelijk per stappen van 5 m2 i.p.v. 25 m2 De bestaande WOZ-cap wordt verlegd naar 187 punten in plaats van de huidige 142 punten Kijkende naar de voorgenomen wijzigingen en het huidige woningwaarderingsstelsel, springen er direct een aantal dingen in het oog: Bij invoering van het energielabel NTA8800 (01-01-2021) is gekozen voor een differentiatie in punten bij specifieke oppervlakten. Het toen ingevoerde NTA8800 energielabel gaf namelijk een te grote afwijking bij kleine woningen. In de voorgenomen plannen wordt alleen de oppervlakte >40m2 benoemd. De WOZ-waarden in Nederland kennen per gebied een grote variëteit. Door de grote invloed van de WOZ-waarde op de huurpunten ontstaat er een groot verschil tussen vergelijkbare woningen in verschillende grote steden. Wij bij Klaassen PBOV zijn van mening dat de voorgenomen beleidswijzigingen onbedoelde gevolgen teweeg kunnen brengen, zoals: In gebieden met een hoge(re) WOZ-waarde is het ‘eenvoudiger’ om boven de 187 punten te komen. In gebieden met een lage(re) WOZ-waarde zal de middenhuur krimpen en/of zelfs geheel verdwijnen. Alles in ogenschouw genomen is het de vraag of het beoogd beleid leidt tot de door de minister gepredikte evenwichtige huursector. Wilt u weten wat de voorgenomen beleidswijzigingen betekenen voor uw woning of woningportefeuille, wij denken graag met u mee.

“Verduurzamen rendeert, je kunt een beter rendement en uitgangspositie behalen wat niet de wereld hoeft te kosten”, aldus Michel Klaassen (directeur, Klaassen PBOV). De algemene ledenvergadering 2021 van Vastgoed Belang is dit jaar gehouden in de vorm van een talkshow. Onder leiding van Rick Nieman is daarbij ingegaan op actuele onderwerpen zoals: de woningmarkt, het imago van de particuliere huursector, de staat van de winkelsector na corona en verduurzaming. Voor het laatste onderwerp is Michel Klaassen aangeschoven aan de talkshow tafel. Bekijk hier de uitzending terug: