Door ing. M. Klaassen – Klaassen PBOV B.V.

Het zal u als vastgoedinvesteerder niet ontgaan zijn dat de Tweede Kamer op donderdag 25 april met een grote meerderheid heeft ingestemd met de invoering van de Wet Betaalbare Huur (Wbh). Er wordt gestreefd naar een spoedige behandeling door de Eerste Kamer en een beoogde invoering van deze wet per 1 juli aanstaande.

De invoering van de Wbh, de gewijzigde wet- en regelgeving op het gebied van fiscaliteit  én de gestegen rentekosten, hebben een onvermijdelijke weerslag op de rendabiliteit van uw vastgoed(portefeuille). Dit blijkt tevens uit onze werkpraktijk waarin we veel vastgoedinvesteerders spreken over het uitponden van bestaande zelfstandige huurwoningen, vanwege het wegvallen van enige vorm van rendement. In dit artikel willen wij van Klaassen PBOV u informeren over een alternatieve mogelijkheid om te komen tot (meer) rendement die verborgen zit in de Wbh.  

Let op

Volledigheidshalve is het wel van belang om aan te geven dat dit alternatief niet de pasklare oplossing is voor hetgeen over investerend Nederland heen komt door de Wet betaalbare huur. Het is een alternatief wat voor een deel van het aanbod in Nederland kan leiden tot een oplossing. Dit geldt voor zowel eengezinswoningen als appartementen. Het is wel van belang om uit te zoeken wat er wel/niet kan in de gemeente waar het vastgoed gelegen is.

De Wbh en kamerverhuur

Naast het eerder geplaatste artikel over proactief goed verhuurderschap,  wijst Klaassen PBOV u graag op een alternatieve benadering voor het behoud van uw vastgoed en rendement, namelijk: Kamerverhuur. Het verhuren van kamers is in veel Nederlandse gemeenten tot een beperkt aantal kamers toegestaan zonder dat hier een kamerverhuurvergunning voor vereist is.

Kamerverhuur kent geen liberalisatiegrens of puntengrens en is daarmee een vreemde eend in bijt. De huurprijs van deze onzelfstandige woningen wordt  gereguleerd door een eigen puntenstelsel (woningwaardering onzelfstandig). Een nadeel is dat dit systeem na de invoering in de jaren ’70 nagenoeg ongewijzigd is gebleven wat een lage (niet marktconforme) huurprijs tot gevolg had. Met de invoering van Wbh komt hier echter verandering in en dat biedt kansen.

Nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte

In de Wbh is naast de introductie van de middenhuur bij zelfstandige woningen (149 t/m  186 huurpunten), ook een wijziging opgenomen voor een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte. Dit nieuwe WWS-O zoekt op veel gebieden aansluiting met de bestaande woningwaardering voor zelfstandige woningen en herbergt vele toevoegingen en wijzigingen op het gebied van:

  • Verwarming/koeling van gehele pand
  • Verwarming en koeling van het gehele pand
  • Duurzaamheid (energielabel) van gehele pand
  • Uitvoering van de keuken en keukenvoorzieningen
  • Uitvoering van het sanitair en sanitaire voorzieningen
  • Buitenruimte van het pand
  • Parkeerruimte bij het pand
  • WOZ-waarde van het pand
  • Bijzondere voorzieningen in het pand

Bovenstaande wijzigingen zorgen enerzijds voor een stijging in de kale huurprijs van circa 20% ten opzichte van de huidige wettelijke huurprijs van een kamer. Anderzijds biedt het nieuwe puntenstelsel een groter voordeel, namelijk de mogelijkheid om verbeteringen aan te brengen. Dit betekent dat het net als bij zelfstandige woningen loont om bijvoorbeeld het energielabel te verbeteren en/of in de afwerking van het pand en/of de kamer te investeren.

Een voorbeeld uit de praktijk 

Aan de hand van onderstaand praktijkvoorbeeld willen wij u de mogelijkheden van dit nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte

Huidige situatie

  • Eengezinswoning
  • Verhuurd voor € 1600,00 per maand (zelfstandig)
  • Valt als zelfstandige woning in de nieuwe middenhuur (<187 huurpunten)
  • Begane Grond, 1e verdieping, kruipzolder (<1,50m hoog)
  • Energielabel (NTA8800) E
  • 3 slaapkamers van ca. 12m2 per stuk
  • Gedeeld toilet, badkamer, keuken, woonkamer, tuin en berging
  • Maximaal 3 personen zonder kamerverhuurvergunning

Kale huurprijs per kamer conform huidige systematiek

€ 380,14

Kale huurprijs per kamer conform nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte:

49 punten - € 456,59

WWS-O voor verbetering

Verbeterde situatie

  • Energielabel B
    • Dakisolatie kruipzolder
    • Vervangen enkel galen (in bestaande sponningen) op verdieping
    • Vervangen Cv-ketel
  • Kosten < € 10.000,- (na aftrek SVOH subsidie)

Kale huur prijs per kamer conform nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte:

60 punten - € 559,70

WWS-O na verbetering

Resultaat

De gewijzigde woningwaardering onzelfstandig in combinatie met de verbeterde huurprijs zorgt ervoor dat deze woning bij mutatie rendabel verhuurd kan blijven worden voor een kale huurstroom van € 1679,10 per maand. Deze woning kan daarmee behouden blijven voor de vastgoedportefeuille.

NB: Naast bovenstaande verbeteringen zijn er meer verbeteropties mogelijk, bijvoorbeeld op het gebied van de keuken, het sanitair en/of het verbeteren van het energielabel. Dit was voor in deze casus niet nodig.

Vrijblijvend advies?

Heeft het artikel u nieuwsgierig gemaakt naar de mogelijkheden voor uw vastgoed(portefeuille), de toepasbaarheid op bijvoorbeeld appartementen of wilt u graag sparren met één van de adviseurs van Klaassen PBOV? Plan dan via onderstaande knop een gratis en vrijblijvend een strategiegesprek in.

PLAN VRIJBLIJVEND GESPREK

De adviseurs van Klaassen PBOV denken graag met u mee!