Help! De Wet Betaalbare huur en de nieuwe BOX3 komen eraan

Het zal u als belegger niet ontgaan zijn. De aankondiging van de Wet Betaalbare huur (WBh), waarin grote wijzigingen in het puntensysteem huur en de liberalisatiegrens zijn opgenomen. Daarnaast hebben we recent de doorvoering van de BOX3 overgangsregeling gehad en daarmee de verzwaring van de te betalen belasting in BOX3.

Deze ontwikkelingen roepen veel vragen op bij investeerders en institutionele beleggers. Moet ik mijn vastgoed verkopen, verduurzamen of niets doen? In dit artikel wordt inhoudelijk ingegaan op de wijzigingen én worden handvaten geboden door middel van een stappenplan om te bepalen of uw vastgoed rendabel is.

Veel gestelde vragen uit de praktijk over de Wet Betaalbare huur en BOX3

Uit de hedendaagse praktijk van Klaassen PBOV  komt naar voren dat de wijziging BOX3 en de Wet Betaalbare huur voor veel onrust en onzekerheid zorgen onder onze klanten. Dagelijks krijgen wij vragen in de strekking van:

• Wat moet ik met mijn vastgoed doen? Kopen of houden?
• Is mijn vastgoed nog wel rendabel?
• Wat gaat er precies veranderen op het gebied van het woningwaarderingsstelsel?
• Wat zijn de gevolgen van de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor mijn vastgoed en/of portefeuille?

Op de bovenstaande vragen is helaas geen uniform antwoord te geven, omdat elke casus uniek is. De aanpak om de vragen te beantwoorden kan wel algemeen toegepast worden.

Geen paniek

Het is raadzaam om geen overhaaste beslissingen te nemen met betrekking tot uw vastgoed. Wij raden u aan om de rendabiliteit te onderzoeken waarbij de hiervoor genoemde wijzigingen in ogenschouw worden genomen. Tevens zijn er verschillende politieke discussies gaande die nog kunnen leiden tot wijzigingen, waaronder:

• De forfaitaire rentepercentages in de overbruggingsregeling BOX3 worden pas na afronding van een volledig kalenderjaar vastgesteld.
• De voorgenomen Wet Betaalbare huur is nog niet definitief. In de eerste contouren zijn nog een groot aantal hiaten zichtbaar. Zie onze bijdrage: Regulering middenhuur: Doordacht plan of niet?!
• In de voorgenomen Wet Betaalbare huur is opgenomen dat deze voorgenomen wet pas in werking treedt bij nieuwe huurcontracten. Lopende contracten, indien deze voldoen aan de huidige vrije sectorgrens, mogen nog voor de huidige huurprijs worden verhuurd.

De BOX3 overgangsregeling

De belasting in BOX3 bestond voorheen uit de vaste componenten sparen en beleggen. Vastgoed werd binnen het component beleggen bepaald aan de hand van de leegwaarderatio x de WOZ-waarde. Eventuele schulden konden volledig worden afgetrokken. Het gevolg hiervan was dat de belastingdruk op vastgoed laag was.

Met de overbruggingsregeling BOX3 tracht het kabinet een verdeling te maken tussen spaargeld en beleggingen. Hierbij wordt op basis van het vast te stellen BOX3 vermogen een rendementspercentage (o.b.v. forfaitaire percentages) berekend wat de BOX3 heffingsgrondslag van iemand is. Over deze grondslag dient vervolgens belasting betaald te worden. In 2023 is deze belasting 32% over de heffingsgrondslag.

De Wet Betaalbare huur

27 februari 2023 heeft minister Hugo de Jonge de Wet Betaalbare huur bekend gemaakt. Het doel van deze wet is om woningen tot de huurgrensprijsgrens van € 1021,02 (186 woningwaarderingspunten) te reguleren. Los van het vaststellen van de nieuwe huurprijsgrens heeft hij een aantal wijzigingen in het puntensysteem huur, ook wel bekend als woningwaarderingsstelsel (WWS), bekend gemaakt, namelijk:

• Toekenning van punten voor het energielabel

Om verduurzaming te stimuleren worden de huurpunten voor groene labels (A en hoger) verhoogd en voor rode labels (E en lager) verlaagd/bestraft.

• Toekenning van punten voor privé buitenruimte

De punten voor een buitenruimte worden uitgebreid. Een buitenruimte krijgt binnen de huidige systematiek per stap van 25m2 woningwaarderingspunten toegekend. In de nieuwe systematiek wordt dit aangepast naar stappen van 5m2.

• Verhoging van de WOZ-cap naar 187 punten

In de huidige systematiek mag de WOZ-waarde niet meer dan 33% van het totaal aantal punten opleveren. De WOZ-cap is van toepassing voor woningen vanaf 142 punten. Deze grens wordt verhoogd naar 187 punten.

• Dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel

Om ervoor te zorgen dat woningen ook daadwerkelijk worden verhuurd volgens de nieuwe gereguleerde huurprijs, wordt het woningwaarderingsstelsel dwingend gemaakt. Dit houdt in dat:

• Gemeenten worden verantwoordelijk voor controle en handhaving van de huurprijs;
• De Huurcommissie wordt toegankelijk voor woningen die vallen onder de middenhuur;
• Verhuurders dienen verplicht bij elke nieuw contract de puntentelling huur te overhandigen;
• Wanneer de regulering niet wordt nagekomen kunnen boetes volgen.

Verwachte belastingdruk BOX3 (indien van toepassing)

Voordat de rendabiliteit van uw vastgoed of vastgoedportefeuille vastgesteld kan worden, is het van belang om te bepalen welke huurinkomsten u nodig heeft. Dit met inbegrip van de eventuele BOX3 belasting. In het geval van de overbruggingswet BOX3 zijn er diverse gratis rekentools om de te verwachte belastingdruk in BOX3 in kaart te brengen, zoals:

• https://www.berekenhet.nl/sparen-en-beleggen/belasting-box3-spaargeld-vermogen.html

De hieruit voortkomende belastingdruk dient in zijn geheel opgebracht te worden door de verhuurder en is dan ook onafhankelijk van de omvang van de portefeuille. Deze belastingdruk kan naar eigen inzicht van de verhuurder worden verdeeld over zijn/haar woningen.

NB: Let wel op dat u op deze site zelf het vermogen uit uw vastgoed op basis van de leegwaarderatio moet berekenen!

Introductie Routekaart rendabel vastgoed

Wat betekent dit nou precies voor uw vastgoed? Zoals eerder aangegeven krijgen wij diverse vragen van onze klanten. Om deze vragen te beantwoorden nemen wij u graag mee in onze filosofie aan de hand van de hieronder getoonde routekaart. Door de stappen uit deze routekaart te volgen, wordt inzichtelijk of uw vastgoed (nog) rendabel is met inbegrip van alle aangekondigde wetswijzigingen.

Wegwijs in de routekaart rendabel vastgoed 2024

Hieronder worden kort de stappen toegelicht, die worden weergegeven in de routekaart.

Stap 1: Woningdossier

Bent u in het bezit van een bruikbaar woningdossier om een sluitende woningwaardering vast te stellen? Een woningdossier bestaat uit:

• Een actuele woningplattegrond;
• Foto’s en/of beschrijving van afwerking van de woning;
• Geldig energielabel (<2015), Energie-Index (2015-2021) of energielabel (>2021).

LET OP: Het energielabel met een letter tussen 2015 en 2021  (VEL-label) is niet geldig voor de woningwaardering en levert geen punten op!

Zo ja, kunt u of Klaassen PBOV een woningwaardering conform de voorgenomen Wet Betaalbare huur opstellen.

Zo nee, is het inmeten van het vastgoed op locatie noodzakelijk.

Stap 2: Beoordelen van het resultaat van de opgestelde woningwaardering

Op basis van de resultaten uit stap 1 kan worden vastgesteld of het gewenste resultaat/rendement behaald is. Er zijn drie uitkomsten mogelijk, namelijk:

Positief: De uitkomst van de woningwaardering is minimaal gelijk aan de benodigde huuropbrengsten.

Negatief: De uitkomst van de woningwaardering is niet toereikend voor de benodigde huuropbrengsten en het te overbruggen ‘gat’ is niet in te vullen door het verbeteren van de woning,

Matig: De uitkomst van de woningwaardering is niet toereikend voor de benodigde huuropbrengsten.  Ga door naar stap 3: Verbeteradvies.

Stap 3: Verbeteradvies

Wanneer de uitkomst van de woningwaardering matig is, raden we u aan om een verbeteradvies op te laten stellen. Hierbij kunt u denken aan het aanpassen/wijzigen van:

• Het energielabel;
• De afwerking van keuken en sanitair;
• De hoogte van de WOZ-waarde.

Het doel van bovengenoemde aanpassingen/wijzigingen, is het optimaliseren van de huuropbrengsten naar het gewenste niveau.

Casuïstiek Wet Betaalbare huur ter verduidelijking

Om inzichtelijk te maken wat een verbeteradvies (stap 3 uit de routekaart) u kan bieden, illustreren wij hieronder de uitkomsten van twee casussen uit de praktijk. De eerste casus betreft een klein appartement in Amsterdam en de tweede casus betreft een klein appartement in Vlaardingen.

Woning Amsterdam-West

Huidige woningwaardering (2023)

Verwachte woningwaardering (2024)

Verbetering mogelijk:    Ja

Omvang verbetering:    Vervangen van CV- ketel en vervangen van (deel) glas

Kosten verbetering:       € 4000,- incl. BTW

Nieuwe verwachte woningwaardering (2024)

*De enige missende parameters op dit moment zijn de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2023 en de huurtabel met datum 01-07-2024. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2022 en de huurtabel met datum 01-07-2023.

Woning Vlaardingen

Huidige woningwaardering (2023)

Verwachte woningwaardering (2024)

Verbetering mogelijk:    Ja

Omvang verbetering:    Vervangen van CV- ketel en isoleren vloer boven kruipruimte

Kosten verbetering:       € 3000,- incl. BTW

Nieuwe verwachte woningwaardering (2024)

*De enige missende parameters op dit moment zijn de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2023 en de huurtabel met datum 01-07-2024. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2022 en de huurtabel met datum 01-07-2023.

Meer informatie

Heeft u na het lezen van dit artikel vragen of wilt u uw eigen casus tegen het licht houden? Bel ons via 010 268 10 08  of neem contact met ons op via het contactformulier via onderstaande knop.