ing. M.Klaassen, EPA-U Adviseur voor het Bouwkundig Netwerk. Het Bouwkundig Netwerk ondersteunt leden van Vastgoed Belang op het gebied van bouwkundige keuringen, onderhoud van vastgoed, huurprijsoptimalisatie en energielabels.
Het energielabel is een maat voor de energieprestatie van een gebouw. Het raamwerk voor het energielabel is een Europese richtlijn, nl. de EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Deze richtlijn heeft tot doel het verbeteren van de energieprestatie van gebouwen te stimuleren. Het energielabel was in Nederland al verplicht sinds 1 januari 2008, maar er werd toen niet gehandhaafd. Of een gebouw of woning een energielabel heeft en welk label is geregistreerd kunt u vinden op www.ep-online.nl. Deze site is gekoppeld aan de database van de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO), die de registratie van energielabels voor gebouwen bijhoudt.
In dit artikel wordt uitgelegd hoe een energielabel voor een kantoor tot stand komt, wat de verplichting is voor kantooreigenaren en welk soort maatregelen getroffen moeten worden, als het energielabel nu slechter is dan C.

Het energielabel voor de utiliteitsbouw

Er is geen eenvoudige webtool ontwikkeld voor het energielabel voor de utiliteitsbouw. Er moet een gediplomeerde EPA-U deskundige worden ingeschakeld die het gebouw bezoekt, enkele tientallen gebouwkenmerken opneemt en de energie-index uitrekent met speciaal daarvoor ontwikkelde software. Bij utiliteitsbouw is de energie-index gekoppeld via een tabel aan een letterlabel. Hierin zijn twee routes, nl. de detailmethodiek voor de nieuwbouw en de basismethodiek voor de bestaande bouw. De meest gebruikelijke methode is die voor de bestaande bouw. Via deze route komt men echter maximaal tot label A. Het aantal gebouwkenmerken dat een rol speelt is voor de basismethodiek kleiner dan voor de detailmethodiek. Het label dat via de basismethodiek tot stand komt is dan ook een stuk goedkoper dan een label dat is berekend volgens de detailmethodiek. Met de detailmethodiek kan men echter tot wel label A++++ komen.

Wanneer Energielabel C voor kantoren verplicht?

In 2050 moeten alle gebouwen energieneutraal zijn. In dit kader zijn een aantal tussenstappen aangekondigd, waaronder de verplichting voor kantoren om tenminste een energielabel C te hebben in 2023 en de ambitie dat alle gebouwen tenminste een label A hebben in 2030. In een brief van minister Blok aan de Tweede Kamer getiteld “Energiebesparing gebouwde omgeving” van 28 november 2016 lezen we: “De verplichting houdt in dat zowel publieke als private gebouwen met een kantoorfunctie volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) met een ondergrens van 100m2, uiterlijk 1 januari 2023 een Energie-Index (EI) van minimaal 1,3 dienen te hebben. Deze EI komt overeen met label C.” Er staat ook: “Uitgezonderd label G-kantoren, is het mogelijk om zonder bouwtechnische aanpassingen aan de schil een label C te halen.” Verderop in dit artikel worden twee kantoren beschreven waarvoor dit inderdaad mogelijk is. De sanctie bij het niet nakomen van deze verplichting is het niet meer als kantoor mogen gebruiken van het gebouw.

Dwangsom

Sinds 1 januari 2015 is het ook verplicht om een energielabel te tonen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract of bij een koopcontract. Dit geldt zowel voor woningen als voor de utiliteitsgebouwen. Een uitzondering hierop vormen utiliteitsgebouwen met een zuivere industriefunctie. De gebruiksfunctie “industrie” is niet labelplichtig, alle overige gebruiksfuncties (woon, bijeenkomst, gezondheidszorg, kantoor, logies, onderwijs, sport, winkel) wel. Als er echter in het industriegebouw bijvoorbeeld een kantine (bijeenkomstfunctie) of kantoortje (kantoorfunctie) aanwezig is, hoe klein dan ook, dan moet er toch een energielabel worden opgesteld van die ruimten. Er is nu ook bij de wet een sanctie vastgelegd voor het ontbreken van het energielabel. De notaris controleert hierop en waarschuwt de verkopende partij dat er een boete (of preciezer: een dwangsom) kan worden opgelegd, maar de akten kunnen in principe wel worden gepasseerd. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft de taak om toe te zien op het energielabel en de wet te handhaven. Dit doet de ILT op diverse manieren. Voor huurders is er de mogelijkheid om op de website van de ILT te verklikken dat hun geen geldig energielabel ter beschikking is gesteld. Verder heeft de ILT de bestanden van het Kadaster en de RVO gekoppeld. Als er dus bij een transactie geen geldig energielabel van het gebouw was, zal de ILT een brief sturen naar de voormalige eigenaar. Deze zal een dwangsom moeten betalen indien er niet alsnog binnen zes weken een energielabel kan worden getoond. Deze dwangsom kan oplopen tot € 20.250,-.

Energielabel C voor kantoren in 2023 verplicht

Mocht u kantoorpanden in uw portefeuille hebben dan is het dus zaak om te weten welk energielabel ze nu hebben. Een energielabel is tien jaar geldig. Voor kantoorpanden met een G-label is het belangrijk om daken en evt. ook gevels te isoleren, als dat nog niet gebeurd is, anders zal het resulterende label te laag uitvallen. Het isoleren van platte daken vanaf de buitenzijde is relatief eenvoudig en goedkoop. Ook het vullen van een ongeïsoleerde spouwmuur is vaak snel uit te voeren en niet duur. Enkel glas moet vervangen worden door HR++ glas en een oude CV ketel door een moderne HR107 ketel. Bij het energielabel voor utiliteitsbouw speelt de verlichtingsinstallatie een belangrijke rol, ongeacht wie deze heeft aangelegd, de huurder of de gebouweigenaar. (De verlichting speelt echter geen rol bij het energielabel voor de woningbouw.) Ook het installeren LED verlichting kan daarom 1 à 2 labelstappen verbetering opleveren in vergelijking met TL-buizen. Een luchtbehandelingskast (LBK) zonder voorziening voor warmteterugwinning is ongunstig voor het energielabel. Vaak kan dit wel worden toegevoegd aan een bestaande LBK.

Wat moet er gebeuren om een verplicht energielabel C voor kantoren te halen?

Mocht u besluiten om uw kantoorpand te laten verbouwen bewaar dan zorgvuldig alle facturen van aannemers en installatiebedrijven en ook alle bouwtekeningen. Deze kunnen voor de deskundige later het nodige bewijs leveren dat er inderdaad een dikke laag glaswol achter de gipsplaten zit.

Drie voorbeelden voor een Energielabel C voor kantoren uit de praktijk

Casus 1 Casus 2 Casus 3
Kantoorgebouw in Amsterdam Kantoorgebouw in Utrecht Kantoorgebouw in Leusden
Bouwjaar 1900 Bouwjaar 1977 Bouwjaar 1998
Gebruiks-oppervlakte 335 m2 Gebruiks-oppervlakte 3558 m2 Gebruiks-oppervlakte 4333 m2
Huidige energielabel G Huidige energielabel D Huidige energielabel E
Dak Ongeïsoleerd Dak 6 cm isolatie Dak 10 cm isolatie
Gevels Steens muren, ongeïsoleerd Gevels 5 cm isolatie Gevels 8 cm isolatie
Ramen 55 m2 enkel glas, 35 m2 dubbel glas Ramen HR glas Ramen Dubbel glas
Vloer Ongeïsoleerd Vloer 5 cm isolatie Ventilatie 8 cm isolatie
Ventilatie Natuurlijke ventilatie Ventilatie Balans ventilatie Ventilatie Balans ventilatie
Verwarming HR107 ketel Verwarming Stadsver-warming Verwarming Oude VR ketel
Koeling Geen Koeling Via LBK Koeling Via LBK
Verlichting LED en TL: 7,5 watt/m2 Verlichting PL en TL: 17,0 watt/m2 Verlichting LED en TL: 11,5 watt/m2
Maatregelen-pakket voor label C 1 Maatregelen-pakket voor label C 2 Maatregelen-pakket voor label C 3
Investering € 11.900,- Investering € 21.050,- Investering € 26.000,-

Maatregelenpakketten bij voorbeelden Energielabel C voor kantoren

Maatregelenpakket 1 voor kantoor in hart van Amsterdam met label G, om naar verplicht Energielabel C voor kantoren te gaan:

  1. plat dak isoleren van buitenaf met PIR isolatieplaten afgedekt met tegels
  2. Vervangen enkel glas door HR++ glas aan achtergevel.
  3. Plaatsen van voorzetramen aan de binnenzijde bij ramen met enkel glas aan de voorgevel. (Het vervangen van de enkel glas ramen aan de voorgevel is niet toegestaan.)
  4. Plaatsen van 10 zonnepanelen op het platte dak.

Investering: € 3.650,- voor dakisolatie en € 4.250,- voor HR++ glas en voorzetramen, € 4000,- voor zonnepanelen. Totaal € 11.900,-

Maatregelenpakket 2 voor kantoor in hart van Utrecht met label D, om naar verplicht Energielabel C voor kantoren te gaan:

  1. LED verlichting aanbrengen op aantal plaatsen en
  2. overal aanwezigheidsdetectie aanbrengen

Investering: € 18.250,- voor LED buizen + € 2.800,- voor sensoren incl. installatie.

De huurders gaan iets meer huur betalen, maar een even grote besparing op de energiekosten wordt gegarandeerd door de gebouweigenaar, gebaseerd op het huidige energiecontract.

Maatregelenpakket 3 voor kantoor aan de rand van Leusden met label E, om naar verplicht Energielabel C voor kantoren te gaan:

  1. maximale luchtdebiet opnieuw inregelen van 51.500 m3/h naar 45.000 m3/h
  2. een debietregeling van de ventilatie op basis van CO2 gehalte aanbrengen
  3. HR107 ketels plaatsen.

Investering: opnieuw inregelen en programmeren van de LBK, een CO2 sensor aanbrengen: € 3000,-. twee VR ketels vervangen door zes HR107 ketels in cascade: € 23.000,- .

Conclusie

Zoals u ziet kunnen vaak met bescheiden investeringen toch grote stappen naar een energiezuinig gebouw worden gemaakt.

Een deskundige kan overigens snel doorrekenen welke betaalbare maatregelen voldoende effect sorteren om naar label C te gaan, daarvoor hoeft geen uitgebreid maatwerkadvies gemaakt te worden.

Wel is het belangrijk om op korte termijn te beginnen met het laten labelen van kantoorgebouwen. Dan is er nog voldoende tijd om advies in te winnen, offertes op te vragen en het werk uit te laten voeren, want 2023 is al over minder dan zes jaar. Dit artikel ging met name over kantoren, maar het zij hier nog maar een keer gezegd: Vastgoed Belang heeft zich ten doel gesteld dat in 2020 80% van AL het vastgoed van de leden energielabel C of beter heeft. Er is op dit gebied nog veel te doen en nog veel te winnen.

Meer informatie?

Wilt u meer informatie over het verplichte Energielabel C voor kantoorpanden of een scherpe prijsaanbieding om te bepalen wat het label nu is en een plan van aanpak te maken om het label C te bereiken? Neemt u dan contact op met ons op. Wij staan u graag te woord!.
Contact opnemen